O problema desse malabarismo de investimento coach é que não se encaixa na vida real, um imóvel de 800 mil o aluguel é na faixa de R$ 4500 e não 2 mil, o valor da parcela para financiar 400 mil fica na faixa de R$ 3500 e vai decrescendo, o aluguel vai aumentando de 15 a 18% ao ano dependendo do local (aqui em Floripa foi 18%).
Essa é a falha desses cálculos de coach, no cálculo "mágico" o aluguel nunca sobe, o imóvel não valoriza, a parcela não vai diminuindo e a inflação não existe.
No vídeo ali que postaram tem uma calculadora que ajuda a mostrar bem isso:
Calculadora Alugar x Financiar Investidor Sardinha (r7.com)
Ha ha ha ...
15% a 18% de aluguel ?
Me explica a mágica nisso, sendo que o mercado tem muitos imóveis sobrando ?
Ninguém consegue aplicar isso para residenciais.
Só um inquilino muito passivo aceitaria um reajuste desses sem negociar.
Além disso, estes percentuais são os dois últimos anos com o IGPM explodindo e que inclusive chegou até a 25%. Nos anos anteriores os reajustes ficavam sempre abaixo de 8% a 9%, e mesmo assim, não é fácil aplicar isso com inquilinos, ainda mais bom pagadores.
Ao menos aqui em SP, capital, é muito difícil. Eu mesmo não consegui fazer isso nos meus inquilinos (pois negociavam muito) e quando tentei aplicar metade do reajuste na pandemia, perdi o inquilino 4 meses depois (por isso já me convenci que comprar imóvel para "investir" não é bom).
Além disso, na boa, a variação média de valorização de imóvel é de pelo menos 3 a 5% ao ano. E não estou nem falando de agregar acabamento de nível "premium", por que aí o cálculo é outro. Estou falando do imóvel "seco".
Eu já fiz na prática o que demonstrei. Não é nada "teórico" ou "coach", como fala.
Pra mim funcionou perfeitamente, ainda mais numa época que nem se falava isso.
Como disse, o que fiz em outro post foram cálculos "grossos" apenas para mostrar a lógica da coisa.
Quanto a redução da parcela, ela decorre do método SACRE e nesse modelo, você paga mais juros na parcelas iniciais.
A longo prazo, dentre os financiamentos, é o melhor tipo.
Para descobrir o custo efetivo do financiamento é só fazer o cálculo entre o valor principal emprestado e o valor efetivo pago para a instituição financeira, ai vai descobrir o custo que teve.
A opção apresentada é tentar reduzir a despesa financeira que teria num financiamento com um aluguel modesto de modo que ao longo do tempo fique menor que o custo de um financiamento.
Por isso escrevi que o negócio é balancear a despesa do aluguel, negociar ele todo reajuste ou até mesmo mudar para outro imóvel, quando necessário.
Até porque, tem muito imóvel aí com aluguel a 0,3% a 0,4% do valor do imóvel.
E o último ponto é investir em renda variável e ficar bem atento a isso.
Dá mais trabalho isso, mas nada que é bom vem de graça. Precisa de algum esforço.
O financiamento é mais fácil por lhe poupar disso tudo, mas tem um custo que muitas vezes é maior.
Naturalmente há situações que o financiamento pode ser mais vantajoso, como o financiamento a juros da "mamãe" que não cobra nada por emprestar din din ou dessas casas populares que o juros é lá no chão, abaixo de 5% ao ano.
A questão é estudar a melhor forma.
Agora se me disser que de repente precisa de um imóvel por caprichos pessoais ou porque de repente teve trigemeos, aí a história muda. Aí não importa qualquer performance financeiro. A decisão é baseada em sentido e não em lógica
"É bom para banqueiro e quem tem ações de grandes bancos. Mais lucro e gosto disso".
Quem vê você falando pensa que você é o Pedro Salles, sócio majoritário do Itaú, mas você deve ser um zé que tem no máximo 100 mil na bolsa e já se acha o Warren Buffet. Enquanto você deve fazer buy and hold com 500 reais e achando que vai ficar milionário com isso, tem gente comprando 100 milhões de reais em ações das mais variadas empresas. A sua bola de neve nunca vai chegar nem perto da deles, e você vai ser eterno sardinha pra tubarão.
Você é um típico "imvestedor" da internet, que se baseia em diquinha de coach influenciador mas não conhece a governança, os resultados, a política do conselho administrativo e, muitas vezes, nem o produto da empresa que compra ação.
Fique aí achando que tá abalando vendo Nathália Arcuri ao invés de ir procurar um profissional realmente capacitado pra falar do tema.
Ah, e antes que eu esqueça: algumas páginas atrás você estava se orgulhando de FIIs e dos dividendos que eles produzem, mas saiba que o único tipo de fundo imobiliário com algum tipo de garantia é o de "tijolo", que se baseia em imóveis. Os fundos de papel são pautados em títulos em cima de outros títulos. Isso nada mais é do que o que nos EUA foi chamado de CDO sintético, que nada mais era do que um título que "apostava" em outro título que, por sua vez, baseava-se no valor de um terceiro título. O CDO sintético explodiu por volta de 2005 e foi o responsável pela crise de 2008. Sugiro que assista o filme e/ou leia o livro A Grande Aposta.
No mais, você precisa calçar as sandálias da humildade. Se você realmente manjasse o que diz manjar e/ou fosse banqueiro, não estaria aqui em fórum de joguinho, se gabando e contando vantagem.
Vende suas ações e compra um Uno Mille 1992 bota ortopédica que você ganha mais. Quem sabe você entenda mais de carros a carburador.
Ui. Ha ha ha ...
Queria ser Warren Buffet. Meu sonho.
Sou apenas um pequeno investidor com meu parco din din.
E não sou buy and hold.
Já disse que meu perfil é holder.
Sou bem conservador.
Meu negócio é pegar ações para ter dividendos e de tempos e tempos, avalio a performance deles para mudar um pouco.
Só por aí já pode ver que não sou nenhum fudido em investimentos.
Não sei fazer day trade, quando mais swing trade, como alguns aí.
Quanto a FII, tenho posição em ambos, tijolo (ramo logístico) e CRI, preferencialmente Kinea.
Gosto desses papéis, assim como de ações de grandes empresas em ramos essenciais.
